Calculadora de Hipoteca al 80% - LTV y Tasación
Calcula cuánto financia el banco según el LTV y el valor de tasación. Descubre si puedes financiar más del 80% del precio cuando la tasación es superior, y qué tasación necesitas para alcanzar tu objetivo de financiación.
Datos de la compra
Hipoteca máxima
200.000 €
80% del precio
Entrada necesaria
50.000 €
20% del precio
Efectivo total necesario
72.000 €
Faltan 12.000 €
Desglose de gastos
Cuota mensual estimada
898 €
Hipoteca de 200.000 € al 3.5% a 30 años
Comparativa de bases de cálculo
| Base de cálculo | Hipoteca máxima | % financiado | Entrada | Efectivo total |
|---|---|---|---|---|
| Valor de tasación | 220.000 € | 88% | 30.000 € | 52.000 € |
| Menor entre precio y tasación | 200.000 € | 80% | 50.000 € | 72.000 € |
Tasación necesaria para financiar más
Tasación mínima necesaria
281.250 €
112.5% del precio
Hipoteca máxima según variación de tasación
Base de cálculo actual: menor entre precio y tasación
| Variación tasación | Valor tasación | Hipoteca máxima | % sobre precio |
|---|---|---|---|
| -10% | 225.000 € | 180.000 € | 72% |
| -5% | 237.500 € | 190.000 € | 76% |
| 0% | 250.000 € | 200.000 € | 80% |
| +5% | 262.500 € | 200.000 € | 80% |
| +10% | 275.000 € | 200.000 € | 80% |
| +15% | 287.500 € | 200.000 € | 80% |
Cálculo orientativo
Esta calculadora ofrece una estimación basada en los datos introducidos. Cada banco aplica sus propios criterios de concesión, valoración y cálculo de gastos. Consulta con tu entidad financiera para obtener cifras exactas.
Cómo funciona el LTV y la base de cálculo
¿Qué es el LTV?
El LTV (Loan to Value) es el porcentaje máximo que el banco financia sobre el valor de referencia de la vivienda. En España, el estándar es el 80% para primera vivienda. El banco aplica este porcentaje sobre una base de cálculo, que puede ser el valor de tasación, el precio de compra, o el menor de ambos según la política de cada entidad.
Bases de cálculo: tasación vs. menor valor
La mayoría de bancos en España calculan la hipoteca máxima aplicando el LTV sobre el MENOR entre precio y tasación, como medida de prudencia. Esto significa que, aunque la tasación sea superior al precio, solo financiarían el 80% del precio. Sin embargo, algunos bancos aceptan usar exclusivamente el valor de tasación como base. En este caso, si la tasación supera el precio, puedes financiar más del 80% del precio de compra.
Financiar más del 80% con tasación superior
Si compras una vivienda a 250.000€ pero la tasación oficial da 275.000€, y el banco acepta usar la tasación como base, podrías obtener una hipoteca de 220.000€ (80% de 275.000€). Esto cubriría el 88% del precio de compra, reduciendo tu entrada al 12% en lugar del 20% habitual. Ten en cuenta que esta opción solo funciona si el banco lo permite, y no todas las entidades lo hacen.
Tasación necesaria para un objetivo de financiación
La calculadora te indica qué tasación mínima necesitas para alcanzar un porcentaje de financiación objetivo. Por ejemplo, si quieres financiar el 90% del precio con un LTV del 80%, necesitas que la tasación sea al menos el 112,5% del precio (90% / 80% = 1,125). Para un precio de 200.000€, necesitarías una tasación de 225.000€. Esto asume que el banco usa la tasación como base de cálculo.
Preguntas frecuentes sobre LTV y tasación
¿Qué es el LTV en una hipoteca?
El LTV (Loan to Value) es el porcentaje máximo del valor de la vivienda que el banco está dispuesto a financiar. En España, lo habitual es un LTV del 80% para primera vivienda, lo que significa que el banco financia hasta el 80% del valor de referencia y tú debes aportar el 20% restante más los gastos. Algunos bancos ofrecen LTV del 90% o incluso 100% en casos excepcionales, pero generalmente con condiciones más restrictivas.
¿El banco financia el 80% del precio o de la tasación?
Depende de la política de cada banco. La mayoría de entidades en España aplican el 80% sobre el MENOR entre el precio de compra y el valor de tasación, como medida de prudencia. Sin embargo, algunos bancos aceptan aplicar el 80% directamente sobre el valor de tasación, aunque esto es menos frecuente. Si la tasación es superior al precio (por ejemplo, compras a 250.000€ pero la tasación da 275.000€), con algunos bancos podrías financiar el 80% de 275.000€ = 220.000€, cubriendo el 88% del precio de compra.
¿Puedo financiar más del 80% del precio si la tasación es alta?
Sí, es posible. Si la tasación supera el precio de compra y el banco acepta usar la tasación como base de cálculo (en lugar del menor de ambos), puedes financiar un porcentaje superior al 80% del precio. Por ejemplo, si compras por 250.000€ y la tasación da 275.000€, con LTV del 80% podrías obtener 220.000€ de hipoteca, financiando el 88% del precio. Sin embargo, ten en cuenta que esto solo funciona si el banco acepta la tasación como base y no muchos lo hacen.
¿Qué tasación necesito para financiar el 90% del precio con LTV del 80%?
Para financiar el 90% del precio con un LTV del 80%, la tasación debe ser como mínimo el 112,5% del precio. La fórmula es: Tasación mínima = (% objetivo / LTV) × Precio. Por ejemplo, si el precio es 200.000€ y quieres financiar el 90% (180.000€), necesitas una tasación de al menos 225.000€ (180.000€ / 0,80). Esto asume que el banco acepta usar la tasación como base de cálculo.
¿Todos los bancos aceptan financiar sobre la tasación si es superior al precio?
No. La mayoría de bancos en España son conservadores y aplican el LTV sobre el menor entre precio y tasación, precisamente para evitar financiar más de lo que la vivienda costó. Solo algunas entidades, en determinadas condiciones (perfil de cliente sólido, ingresos altos, vivienda en zona prime), aceptan usar exclusivamente la tasación como base. Consulta siempre con tu banco qué criterio aplican antes de contar con esta opción.
¿Qué gastos debo sumar además de la entrada?
Además de la entrada (la parte del precio que no cubre la hipoteca), debes cubrir: el ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6-11% según comunidad autónoma) en vivienda de segunda mano, o IVA del 10% en obra nueva; los honorarios de notaría (600-900€); la inscripción en el Registro de la Propiedad (400-650€); los honorarios de gestoría (300-500€); y el coste de la tasación oficial (~350€). En total, los gastos suelen rondar el 10-12% del precio de compra.
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